For byggesøknader og søknader om bruksendring er det 2 viktige sett med regler og krav som sier hva vi kan og hva vi ikke kan gjøre.
-
Loven (Hovedsakelig Plan- og bygningsloven med tekniske forskrifter TEK17)
-
Planbestemmelser (Hovedsakelig fra reguleringsplan eller kommuneplanen)
Lovene gjelder for hele landet og skal være likt for alle, mens planbestemmelser er noe som er unikt for ditt sted. Vanligvis vil dette være reguleringsbestemmelsene som er gjeldende for din eiendom (evt. ditt nabolag, bydel eller lignende avgrenset område). Hvis det ikke finnes reguleringsbestemmelser for din eiendom, da er det den generelle kommuneplanen som gjelder.
For å få tak i reguleringsbestemmelsene gratis, vil det mest vanlige være å gå inn på kart-selvbetjeningtjenestene på nettsiden til din kommune. Vi har valgt et eksempel fra Oslo kommune, og forhåpentligvis vil det være tilsvarende for din kommune, men dette kan variere mye fra kommune til kommune, og dessverre ikke alle vil ha dette gratis tilgjengelig.
På hovedsiden til oslo.kommune.no (eller «navn på din kommune».kommune.no), kan du først klikke på avdelingen som heter «Bygg, Plan og Eiendom» eller tilsvarende. På neste side kan dere klikke på der det står «Planinnsyn» med underteksten «Reguleringsplaner og kart over Oslo». Det er mulig dette vil være endret, oppdatert eller være skrevet annerledes hos andre kommuner, men det er hovedsakelig kart og reguleringsplaner som vi er på utkikk etter.
Når dere finner frem til kart-tjenesten, er det bare å søke etter deres eiendom i søkefeltet. I menyen bør det være et alternativ for å vise reguleringsplanen med tilhørende planbestemmelser. Hvis du er i tvil og hvis du ikke finner frem, da kan du ta kontakt direkte med din kommune for hjelp og veiledning.
Hvis det ikke lar seg gjøre å anskaffe reguleringsbestemmelser gratis på nett, eller ved kontakt direkte til kommunen, kan dette enkelt bestilles mot en avgift på infoland.ambita.com. For å bestille (mot avgift), skriv inn adressen til din bolig på søkefeltet hos infoland.ambita.com, og velg produktet som er markert med rød rektangel nedenfor på bilder. Men vær obs på at du må først logge inn, og/eller opprette brukerkonto hos ambita.com før du kan bestille produkter til byggesaken din.
Hvis det ikke finnes reguleringsbestemmelser for din eiendom, da vil det være kommuneplanens bestemmelser som er gjeldende. Dette skal være fritt tilgjengelig i alle kommuner på deres nettsider. Søk etter «Kommuneplan» på nettsiden til din kommune, og det bør komme en lenke til en PDF-fil som inneholder alle planbestemmelsene.
HVA ER VIKTIG Å LESE I PLANBESTEMMELSENE FOR EN SØKNAD OM BRUKSENDRING?
Reguleringsbestemmelsene forklarer tydelig hvilke krav og rettigheter som gjelder for din eiendom. Noe av de mest vanlige er:
-
Hvor stort kan det bygges? Hvor stor utnyttelse av eiendommen tillates.
-
Hvor høyt kan det bygges? Hvor mange etasjer?
-
Hvor mange parkeringsplasser må eiendommen ha per boenhet?
-
Hvor mye uteoppholdsareal må det være per boenhet?
-
Hva er lov å utføre av terrengendringer og støttemurer?
-
Osv.., osv.., osv…
HVA ER VIKTIG FOR EN SØKNAD OM BRUKSENDRING FRA TILLEGGSDEL TIL HOVEDDEL (INKLUDERT HYBEL)
Hvis søknaden gjelder kun en slik bruksendring av areal i egen bolig, da er det svært lite sannsynlig at planbestemmelsene vil være aktuelle for deg. Derimot hvis f.eks. en innredning av kjelleren til opphold fører til at du også vil ha en ny kjellerdør med tilhørende ny utvendig trapp, og nye vinduer i lysgrav eller lignende, da vil søknaden også gjelde en fasadeendring og terrengendringer. Dette er da ikke lengre kun en bruksendring, og vil være litt utenfor det som denne veilederen er laget for. Ta gjerne kontakt direkte med oss i bruksendring.no (LENKE TIL KONTAKT OSS) for profesjonell hjelp her hvis du ikke selv innehar denne kompetansen.
HVA ER VIKTIG FOR EN SØKNAD OM BRUKSENDRING TIL SELVSTENDIG SEKUNDÆRLEILIGHET I EGEN ENEBOLIG
For søknader om opprettelse av en ny selvstendig sekundærleilighet uten utvendige endringer eller tilbygg er det hovedsakelig krav til ekstra parkeringsplass og uteoppholdsareal som er viktig å undersøke. Dette kan være krav om for eksempel 2 biloppstillingsplasser per boenhet på eiendommen. I dette tilfellet er det viktig at disse biloppstillingsplassene vises (tegnes inn) tydelig på situasjonskartet som vedlegges søknaden som sendes til kommunen. I tillegg må arealet til disse biloppstillingsplassene medregnes i utnyttelsesgraden på lik linje som bebygd areal på eiendommen hvis ikke annet er beskrevet i planbestemmelsene.
Hvis det i planbestemmelsene også er vist et bestemt krav til uteoppholdsareal, da må dette også vises på situasjonskartet. Uteoppholdsareal medregnes derimot ikke med i utnyttelsesgraden.
Det kan også være andre bestemmelser som er aktuelle, som for eksempel maks antall boenheter som tillates på eiendommen. Dette er spesielt aktuelt hvis du bor i et rekkehus hvor utnyttelsen allerede er fullstendig utnyttet. I dette tilfellet vil det være mer aktuelt å søke om opprettelse av hybel for utleie som del av egen boenhet.
Hvis du bor i et rekkehus, en bygård, flermannsbolig eller lignende, da vil det faktisk ikke være lov å søke om slik bruksendring som huseier (som godkjent selvbygger). Det må da uansett innhentes et ansvarlig foretak til å ta ansvaret for søknaden. Ta gjerne kontakt med oss i bruksendring.no for profesjonell hjelp til søknadsarbeidet.
HVA ER VIKTIG FOR EN SØKNAD OM BRUKSENDRING TIL FAMILIEBARNEHAGE
De fleste reguleringsbestemmelser vil ikke si noe bestemt angående familiebarnehager. Vi vil her anbefale at dere tar kontakt med kommunen for å be om en uforpliktende forhåndskonferanse hvor dere vil få all denne informasjoner direkte fra en kommunal saksbehandler. Du bør også søke på nettsiden til din kommune om de har en veileder med regler for opprettelse av familiebarnehager i din kommune.
Som hovedregel vil det være krav om minst én ekstra parkeringsplass for henting/levering av barn, pluss tilstrekkelig utearealer for lek og opphold i det fri.
HVA ER VIKTIG FOR EN SØKNAD OM BRUKSENDRING FRA FRITIDSBOLIG TIL HELÅRSBOLIG
Her er det viktig at dere undersøker både reguleringsbestemmelsene óg selve reguleringsplanen (kart med fargekoder, se bilde nedenfor).
Hvis eiendommen din er markert med en gulfarge, da er dette området godkjent for helårsboliger. Se fargen som dekker din eiendom og se vedlagt tegnforklaring som enten er plassert i en av hjørnene, eller på eget ark hvis du har mottatt et utklipp fra planen.
Ofte vil fritidsboliger være innenfor et såkalt LNF-område (Landbruks-, natur- og friluftsformål). Fremgangsmåten er uansett å se hva din eiendom er markert som, for deretter for å slå opp i planbestemmelsene under samme beskrivelse.
For hytter (spesielt for eldre hytter som ikke er i et oppbygd hyttefelt) vil det ofte ikke foreligge reguleringsplan og bestemmelser, og hvis dette er tilfellet for deg, må du søke etter «kommuneplanens bestemmelser» og «kommuneplanens arealdel» på din kommunes hjemmesider. Se deretter i innholdsfortegnelsen etter LNF-område (eller lignende, avhengig av hva som er fargekoden for din eiendom). Her vil det stå informasjon om det tillates helårsboliger/eneboliger eller ikke, og eventuelt hvilke krav som stilles til slike boliger.
Hvis det er forhold i planbestemmelsene som du ikke kan (eller vil) oppfylle, er riktig fremgangsmåte å søke om dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen. Se lenken nedenfor for en veileder om hvordan du kan skrive en slik søknad.
Hvordan skrive en søknad om dispensasjon?
Hvis noe er uklart angående planbestemmelsene, kan dere enkelt ta kontakt med deres kommune på telefon eller e-post for å få svar, da det er de som er riktig myndighet til å svare på slike henvendelser.
For andre spørsmål, eller profesjonell hjelp til hele, eller deler av søknadsarbeidet er dere mer enn velkomne til å kontakte oss i bruksendring.no. Vi mottar helst kontakt via post@bruksendring.no, eller igjennom kontaktskjema nedenfor. Vi håper å høre fra dere 🙂
Ha en riktig fin dag videre, og lykke til med søknaden om bruksendring!